賃貸がゴミ屋敷に！退去や原状回復の費用負担は大家さん？

賃貸のゴミ屋敷化が問題になっており、実際に「住んでいるアパートをゴミ屋敷にしてしまった」借主や、「貸しているマンションがゴミ屋敷にされてしまった」貸主などもいるのでないでしょうか。

ゴミ屋敷を改善しない限り行き着く先は退去ですが、退去のための片付け費用や原状回復費用は大家さんが負担するのかといった疑問は多いです。

本記事では、賃貸がゴミ屋敷になった場合の退去のためにかかるゴミの片付け費用や原状回復費用について解説しているので、ぜひ参考にしてください。

賃貸の隠れゴミ屋敷は結構多い！

近年、隠れゴミ屋敷が問題視されています。隠れゴミ屋敷とは、外観は何の問題がないにも関わらず部屋がゴミ屋敷になっている状態です。外から認知できないため、隠れゴミ屋敷と呼ばれています。

環境省の調査（有効回答数1,741）によると、平成30年度～令和4年度の期間でゴミ屋敷を「認知してない」と回答した市区町村は62%とわかりました。※1

また、株式会社GoodServiceが不動産賃貸オーナー・不動産管理会社を対象に行った「ゴミ屋敷の傾向と特徴」に関する調査※2では、自宅をゴミ屋敷化させてしまう人の特徴として「一人暮らし」が65%になると回答。一人暮らしをする方のほとんどは賃貸であると予想できるため、賃貸の隠れゴミ屋敷が多いとわかります。

中には「隠れているなら問題ないのでは？」と感じる方もいるかもしれません。しかし、賃貸がゴミ屋敷になると多くのトラブルリスクがあり、自分だけでなく近隣住民にも悪影響を及ぼします。こうしたゴミ屋敷による問題は社会的にも重要視されており、名古屋市では、ゴミ屋敷による周囲の問題へ対応するために条例があるほどです。

そこで次は、ゴミ屋敷化によって起こってしまうトラブルについて解説していきます。

※1　参考URL：https://www.env.go.jp/content/000123210.pdf

※2　参考URL：https://www.kataduke-kaitori.com/cat-columns/post-16731/

賃貸のゴミ屋敷化によって起こるトラブル

賃貸がゴミ屋敷化すると以下のようなトラブルが起こり得ます。

• 周囲への悪臭
• 住居の腐敗
• 火災
• 起訴・退去

ここでは、ゴミ屋敷化によるトラブルについての詳細と、入居者と大家さんのそれぞれにどういった悪影響があるかを解説します。

周囲への悪臭

大量に溜め込んだゴミの腐敗により、周囲へ悪臭を及ぼす可能性があります。ゴミ屋敷にもさまざまありますが、一人暮らしの賃貸住まいにおけるゴミ屋敷では「生活ゴミの溜め込み」が原因である場合が多いです。特に生活ゴミの中でも、食べ物は放置していればほとんどが腐敗してしまうため、悪臭を発します。

【入居者への悪影響】
・借主本人は悪臭の中で生活しなければならない。
・悪臭に釣られて、害虫や害獣を呼び起こしてしまう。
・悪臭や害虫・害獣が、隣人、果ては玄関を出た共用の外廊下にまで広がる恐れがある。

【大家さんへの悪影響】
・近隣住民まで被害が及ぶと、クレームが来るようになり、対応しないといけない。

住居の腐敗

腐敗するのはゴミだけではありません。腐敗したゴミや、ゴミから出る水分は、床や壁など住居自体を腐敗させる原因です。また、キッチン・お風呂場などの水回りを放置しているとカビの原因になります。

【入居者への悪影響】
・原状回復の必要があるため、余計は出費が増える。

【大家さんへの悪影響】
・「次の入居者に賃貸できる状態まで戻せるか」などの悩みの種が増える。

火災

ゴミ屋敷では火災が起こる可能性もあります。火の不始末で火災が起きてしまうのは想像に難くないでしょう。しかし、どこを見渡してもゴミだらけのゴミ屋敷では、ストーブをつけただけで近くのゴミに引火してしまう・コンセントに埃が溜まってトラッキング火災が起きてしまうなど、普通に生活しているだけで火災を引き起こすリスクがあります。

【入居者への悪影響】 
・損害賠償責任の必要がある。
・近隣住民にも被害が及ぶのはもちろん、失火罪と呼ばれる罪状で逮捕される可能性もある。

【大家さんへの悪影響】 
・賃貸物件が全焼、あるいは消火により水没などで貸出不可になり、収入が減る。

起訴・退去

ゴミ屋敷化は周囲へも悪影響を及ぼすため、入居者と大家さんの間で起訴・裁判まで必要となり、場合によって入居者は退去せざるを得ない可能性もあります。

【入居者への悪影響】 
・裁判の可能性がある。
・ゴミの片付け費用、原状回復費用など高額な費用を支払わなければならない。

 【大家さんへの悪影響】  
・賃貸借契約の都合上、借主の立場が強く、強制退去させられないため、根気強い注意勧告の対応が必要になる。
・裁判になる可能性がある。
・経年劣化などの条件を鑑みて、原状回復の費用を全額請求できない可能性がある。

賃貸のゴミ屋敷化による費用の問題

賃貸がゴミ屋敷化すると、入居者本人が自ら片付けを行わない場合、始末には2種類の費用が発生するケースが考えられます。ひとつ目はゴミの片付け依頼の費用、ふたつ目は原状回復の費用です。

本来であれば、どちらもゴミ屋敷にしてしまった入居者が費用を負担するべきです。しかし、実質的な強制退去や、何らかの事情で入居者本人が費用を支払えない状況になると、その費用は大家さんが支払うのかといった問題になるケースがしばしばあります。

そこでここでは、ゴミ屋敷化に関する費用の問題で特に多い「入居者を退去させた場合」と「入居者が何らかの理由で費用を支払えない場合」2つの状況から解説します。

入居者を退去させた場合の費用負担

入居者を退去させた場合の費用負担で、多く上がる疑問としては「原状回復費用を全額請求できるかどうか」ですが、結論は以下のようになります。

・ゴミの片付け費用：全額、入居者負担
・原状回復費用：経年変化や通常損耗分は大家さんの負担、通常を超える損耗分は入居者負担

原状回復とは、本来あるべき状態に戻すための処置を指します。以下は国土交通省による原状回復の定義です。

原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

ゴミ屋敷化による、住居の腐敗は通常を超える損耗分といえるため、元入居者にも原状回復費用を請求できます。

入居者が何らかの理由で費用を支払えない場合の費用負担

入居者本人が何らかの理由で費用を支払えない場合の費用負担については、基本的に上記の入居者を退去させた場合の費用負担と同じ考え方です。しかし、入居者本人が費用を支払えないため、相続人や連帯保証人に費用を請求できます。

賃貸がゴミ屋敷になってしまった場合の対応

賃貸をゴミ屋敷にしてしまうと、借主・貸主ともにデメリットしかありません。大きなトラブルに発展する前にゴミ屋敷になってしまった場合、各自然るべき対応を取りましょう。

入居者の対応

入居者の対応は当然ながら「ゴミを片付ける」にほかなりません。しかし、ゴミ屋敷と呼ばれるほどに蓄積されたゴミの片付けは容易ではないでしょう。そこでここでは、「自分でゴミを片付ける」場合と「業者に依頼する場合」のポイントをそれぞれ紹介します。

自分でゴミを片付ける

自分でゴミを片付けると決めた場合は、市区町村に相談してみましょう。例えば名古屋市では「ごみ屋敷」対策条例を施行しており、市で以下のような支援を行うとしています。

不良な状態の解消は、自ら行うことを原則とします。市は居住者に対して不良な状態を解消するよう働きかけるとともに、必要に応じて次のような支援を行います。
○ 堆積物の撤去や収集の支援
○ 福祉サービス等の申請に向けた助言
など

https://www.city.nagoya.jp/kankyo/cmsfiles/contents/0000101/101158/taisaku.pdf

つまり、ゴミの片付けへのアドバイスや、ゴミ屋敷にしてしまう根本的な問題に働きかけるといった内容です。自分一人で片付けるのが難しいと感じた場合、相談してみるのがいいでしょう。

それでもまずは自分で片づけたいという方はこちらを参考にしてください。

業者に依頼する

ゴミ屋敷の片付けを行うなら、ほとんどの場合が業者に依頼するでしょうが、業者依頼する際は複数社に見積もりを依頼し相見積もりを取るようにしましょう。ゴミ屋敷のゴミ回収には、相当な時間と労力がかかるため費用が高額になるのは否めません。少しでも安い費用で依頼したい場合は、複数社に見積もりをるのが重要です。

業者の選び方を詳しく知りたい方はこちらを参考にしてください。

大家さんの対応

大家さんの対応としては、ゴミ屋敷を改善してもらうための根気強い注意勧告が必要です。ゴミ屋敷になってしまうと、最終的に退去してもらったとしても、原状回復のために多額の費用を支払わなければなりません。

請求できるとはいえ、入居者が支払えないケースがある可能性や原状回復ガイドラインの内容を考慮すると、厳しい結論になる場合は多いです。毅然とした対応で、ゴミ屋敷の改善を求めましょう。

賃貸をゴミ屋敷にしないための対策

最後に、賃貸をゴミ屋敷にしないための対策を紹介します。

入居者の対策

当然ですがゴミを溜めないのは一番の対策です。しかし、ゴミ屋敷にしてしまう人には、さまざまな状況があると推察できるため、まずは誰かに相談してみるのがいいでしょう。名古屋市でごみ屋敷条例があるように、行政でサポートしてくれる場合もあります。

大家さんの対策

大家さんの対策としては、定期的なチェックや、ゴミ屋敷になる前に片付けを勧告するなどが挙げられます。大家さんからすると賃貸はビジネスですので、毅然とした対応が必要です。入居者の部屋に勝手に上がり込んでゴミを片付ける等は言うまでもなく違法になるため、郵便による内容証明など、適切な方法で対処しましょう。

まとめ｜賃貸がゴミ屋敷になる前に粗大ゴミ回収隊へ依頼！

賃貸をゴミ屋敷にしてしまうと、さまざまなトラブルが発生します。また高額な費用もかかるため、入居者・大家さんともに早めの対応が必要です。一人でゴミを片付けるのが大変なら業者に依頼するといいでしょう。

当サイト『粗大ゴミ回収隊』では、ゴミ屋敷の片付けも承っています。お得な定額安心パックを用意しており、4tトラックにゴミが収まり切れば80,000円(税込)で済むので、最終的にトラブルに発展してから請求される費用よりも大幅に抑えられるでしょう。見積もりは無料ですのでまずはお気軽にご連絡ください。

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